媒介契約の選び方。専属専任・専任・一般の違いと、契約後に確かめること【現役宅建士が解説】

売却を仲介会社に頼むとき、必ず結ぶのが媒介契約です。専属専任・専任・一般の3種類があり、「どれを選べばいいのか分からない」という声をよく聞きます。

実際に売主の方が決め手にしているのは、ほとんどが次の3つです。

3つ目の失敗は、多くの場合、契約前の打ち合わせ不足や、売主と仲介会社の間の情報の差（情報の非対称性）によるものです。

先に結論をお伝えします。どれが正解かは、物件と売主の事情によって変わります。ただし、どの契約を選んでも、契約したあとに確かめることは決まっています。

3種類の違いは、ひとことで言えば「縛りの強さ」の違いです。縛りが強いほど、仲介会社の責任と義務は増え、売主には安心とリスクの両方が生まれます。この記事では、3種類の違いと、縛りの強さで何が変わるのか、契約後に確かめることを順にお伝えします。

3種類の違い

まずは、3種類の違いを表で見ておきましょう。縛りが強い順に並べています。

比べるところ	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社	1社だけ	1社だけ	何社でも
自分で見つけた買主との契約	できない	できる	できる
売主への報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
レインズへの登録	5日以内	7日以内	義務なし
契約期間（期間は任意、表示は上限）	3か月	3か月	法律上の定めなし

レインズへの登録期限は、仲介会社の休業日を除いて数えます。

一般媒介には、ほかに依頼した会社を知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。明示型で、ほかの会社を通して契約が決まったときは、そのことを各社に知らせる必要があります。

それぞれの義務の細かい違いは、「媒介契約3種のレインズ義務（早見表）」にまとめています。

専属専任と専任では、売却を任せる会社は1社だけです。仲介会社から見れば、ほかの会社に取られる心配がない分、時間と手間をかけて動く理由があります。売主への報告やレインズへの登録も、法律で義務づけられています。

その一方で、物件の情報を1社が握ることになります。他社が連れてきた買主を断る「囲い込み」が起きる余地が生まれるのは、この形です。囲い込みが起きる仕組みは、「両手仲介と片手仲介の違い」で詳しく書いています。

現場で見てきた実感として、これは担当者の人柄の問題ではなく、会社の仕組みの問題です。両手を狙わない担当者はいません。だからこそ、担当者を信じるかどうかではなく、契約したあとに仕組みとして確かめる手段を持っておくことが大切です。

一般媒介では、複数の会社が同時に買主を探します。1社が情報を握ることがないので、囲い込みは起きにくくなります。

ただ、各社が「自分のところで決めたい」と契約を急ぐあまり、さまざまな情報が飛び交い、ときには事実と違う話も多く紛れ込みます。その結果、解約になってしまい、本当に検討していた買主を逃しているケースもあります。

報告やレインズ登録の義務もないので、各社がどこまで動いているかは、売主が自分で確かめる必要があります。

縛りの強さは、安心とリスクの両方を連れてきます。専属専任・専任なら囲い込みのリスクを、一般なら情報の混乱と管理の手間を、売主が引き受けることになります。どちらのリスクなら自分で確かめられるか。それが選ぶときの基準になります。

レインズ登録証明書を受け取る
専属専任媒介なら5日以内、専任媒介なら7日以内（いずれも休業日を除く）に、仲介会社は物件をレインズに登録しなければなりません。登録すると、登録証明書が売主に渡されます。届かないときの対処は「レインズ登録証明書」の記事にまとめています。
確認画面で「取引状況」を見る
2025年1月4日以降に発行された登録証明書には、二次元コードが載っています。読み取って確認用のIDとパスワードを入れると、売主専用の画面で取引状況が「公開中」になっているかを見られます。詳しくは「レインズは一般人でも見られる？」で説明しています。
報告書の中身を見る
専属専任媒介なら1週間に1回以上、専任媒介なら2週間に1回以上の報告義務があります。問い合わせや内覧の数が書かれているかを確かめましょう。報告そのものが来ないときは「媒介契約の報告が来ない」が参考になります。