※この記事は、不動産業界で20年以上現場に立ち続けている現役宅建士が書いています。
「離婚したのに、元配偶者と不動産の共有名義が残ってしまった」というケースは非常に多いです。放置しておくと将来的に大きなトラブルになります。早めに対処することをお勧めします。
なぜ共有名義が残ってしまうのか
離婚時に不動産の処理を先送りにしてしまうケースがあります。理由はさまざまです。
- 住宅ローンが残っていて金融機関の承諾が得られなかった
- 感情的な対立で話し合いができなかった
- 「後でなんとかなる」と思って放置した
- 子供の学校のために当面住み続けることになった
いずれの理由でも、共有名義を放置することはお勧めしません。
共有名義を放置するリスク
売却に全員の同意が必要
共有名義の不動産を売却するには、原則として全ての共有者の同意が必要です。元配偶者が同意しない場合、売りたくても売れない状況になります。
元配偶者が再婚した場合
元配偶者が再婚し、その後亡くなった場合、新しい配偶者や子供が共有持分を相続します。全く知らない人と共有名義になる可能性があります。
元配偶者が持分を第三者に売却できる
共有持分は他の共有者の同意なく第三者に売却できます。見知らぬ第三者が共有者になるリスクがあります。
固定資産税の支払い問題
共有名義の場合、固定資産税の支払い義務は共有者全員にあります。元配偶者が支払わない場合、トラブルになることがあります。
対処法
① 話し合いで解決する
最もスムーズな方法です。どちらかが相手の持分を買い取るか、売却して現金を分けるかを話し合います。感情的になりやすい場合は弁護士を間に入れることをお勧めします。
② 共有物分割請求
話し合いで解決できない場合、裁判所に共有物分割を求めることができます。裁判所が分割方法を決定します。ただし時間と費用がかかります。
③ 持分買取業者への売却
自分の持分だけを専門の買取業者に売却する方法があります。ただし買取価格は市場価格より大幅に低くなることがほとんどです。また買取業者が新たな共有者として元配偶者に関わってくる可能性があり、元配偶者との関係が複雑になるリスクもあります。慎重に判断してください。
④ 時間をかけて交渉する
すぐに解決できない場合でも、定期的に元配偶者と連絡を取り、状況が変わったタイミングで交渉を続ける方法もあります。子供が独立した、元配偶者が住み替えを考え始めたなど、状況の変化がきっかけになることがあります。
住宅ローンが残っている場合の注意点
共有名義かつローンが残っている場合は特に複雑です。
名義変更をする場合、金融機関の承諾が必要です。金融機関は債務者の変更に慎重なため、承諾が得られないケースもあります。
また、ローンの支払い義務と不動産の名義は別の問題です。名義が元配偶者でも、ローンの支払い義務が自分に残っているケースがあります。契約内容を必ず確認してください。
早めに動くことが重要な理由
共有名義の問題は時間が経つほど複雑になります。
- 共有者が増える（相続が発生した場合）
- 元配偶者との連絡が取れなくなる
- 不動産の価値が変動する
離婚後できるだけ早い段階で対処することをお勧めします。
まとめ
離婚後の共有名義は放置すればするほど問題が複雑になります。話し合いで解決できる間に、弁護士や不動産の専門家に相談しながら早めに対処してください。このサイトは不動産の知識を提供する場所ですが、法律的な判断は必ず専門家に委ねてください。
