※この記事は、不動産業界で20年以上現場に立ち続けている現役宅建士が書いています。
親や祖父母から不動産を相続した。でも「どこから手をつければいいかわからない」という方が多くいます。相続した不動産の売却は、通常の売却より手続きが多く複雑です。順番に解説します。
相続した不動産を売却する前にやること
① 相続登記を完了させる
最初に必ずやることです。相続した不動産は、まず相続人名義に登記変更（相続登記）する必要があります。相続登記をしないと売却できません。
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければなりません。放置するとペナルティが課される場合があります。
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は不動産の評価額や複雑さによって異なりますが、数万〜十数万円が目安です。
② 遺産分割協議を完了させる
相続人が複数いる場合、誰がその不動産を相続するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。
この協議がまとまらないと売却に進めません。話し合いが難しい場合は弁護士に相談してください。
③ 不動産の状態を確認する
相続した不動産が空き家になっている場合、長期間管理されていないことで劣化が進んでいる可能性があります。売却前に状態を確認してください。
相続した不動産売却の注意点
空き家の管理責任
相続した不動産は、売却が完了するまで管理責任があります。特に空き家は近隣への影響（倒壊・不法侵入など）に注意が必要です。
固定資産税の支払い
相続した翌年から固定資産税が相続人に課税されます。売却が完了するまで支払い義務があります。
隣地との境界確認
古い不動産は境界が明確でないケースがあります。売却前に境界確認を行い、必要に応じて測量することをお勧めします。境界が不明確なまま売り出すと、売却が難しくなったりトラブルになったりすることがあります。
建物の解体について
古い建物が建っている場合、解体して更地にしてから売るべきか、建物付きで売るべきかを検討してください。解体費用は建物の規模によりますが、木造一戸建てで100〜300万円程度が目安です。必ずしも解体した方が高く売れるわけではないため、不動産会社に相談して判断してください。
相続した不動産売却の税金
相続税
相続した不動産の評価額が高い場合、相続税がかかる可能性があります。相続税の申告期限は相続を知った日から10ヶ月以内です。
譲渡所得税
相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。取得費は被相続人（亡くなった方）が購入した金額になります。購入時の書類を探してください。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、3,000万円特別控除が使える特例があります。条件は複雑なため、税理士に確認してください。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算
相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。これにより譲渡所得税を軽減できる場合があります。売却前に必ず税理士に確認してください。
相続した不動産を売却するまでのスケジュール目安
相続発生から売却完了まで、順調に進んでも6ヶ月〜1年程度かかることが多いです。
相続発生→遺産分割協議（1〜3ヶ月）→相続登記（1〜2ヶ月）→売却活動（1〜6ヶ月）→引き渡し・確定申告
相続税の申告期限（10ヶ月）が迫っている場合は、早めに動くことが重要です。
まとめ
相続した不動産の売却は、相続登記・遺産分割協議・税金など通常の売却より手続きが多くなります。司法書士・税理士・不動産の専門家と連携しながら進めることをお勧めします。特に相続税の申告期限には注意してください。
