※この記事は、不動産業界で20年以上現場に立ち続けている現役宅建士が書いています。
「家を売ったら税金がかかるの？」という質問をよく受けます。答えはケースによります。利益が出た場合は税金がかかりますが、多くの場合は特例を使うことで大幅に軽減できます。基本的な仕組みをわかりやすく解説します。
不動産売却にかかる税金の種類
不動産を売却したときにかかる主な税金は以下の3つです。
譲渡所得税・住民税
売却で利益が出た場合にかかる税金です。最も重要な税金です。
印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の費用です。売買価格によって金額が変わります。
登録免許税
所有権移転登記などの手続きにかかる税金です。
譲渡所得税の仕組み
譲渡所得税は「売却で得た利益」に対してかかります。利益が出なければ課税されません。
利益の計算方法はこうです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
※取得費：物件を購入したときの価格＋購入時の諸費用
※譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料・解体費用など
購入価格より高く売れた場合に利益（譲渡所得）が発生し、税金がかかります。
税率は所有期間によって変わる
譲渡所得税の税率は、売却する年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
税率約39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）
税率約20％（所得税15％＋住民税5％）
長く持っていた物件の方が、税率が低くなります。
マイホームの売却は特例がある
マイホーム（自宅）を売却する場合、大きな特例があります。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、利益が3,000万円以下であれば、税金がかからないケースがほとんどです。
この特例を使うためには以下の条件があります。現在住んでいる家であること、または住まなくなってから3年以内であること、売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないことなどです。
注意点
税金の計算は個別の事情によって大きく変わります。この記事はあくまで基本的な仕組みの解説です。実際の税額については、税理士または税務署に相談することをおすすめします。
また、取得費がわからない場合（購入時の書類がない場合など）は、売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費を使うことができます。ただしこの場合、税負担が大きくなることがあります。購入時の書類は大切に保管してください。
まとめ
マイホームの売却では、3,000万円特別控除を使えば多くの場合税金がかかりません。ただし条件があるため、売却前に必ず確認してください。税金の詳細は専門家に相談することをおすすめします。
