※この記事は、不動産業界で20年以上現場に立ち続けている現役宅建士が書いています。
「査定額が一番高かった会社に頼んだのに、結局安く売れてしまった」という話を現場で何度も聞いてきました。なぜこのようなことが起きるのか。そのからくりを正直にお伝えします。
査定額と売却価格は別物である
まず大前提として、査定額＝売却価格ではありません。査定額はあくまで「この価格なら売れる可能性がある」という不動産会社の予測値です。実際にその価格で売れるかどうかは、市場次第です。
なぜ査定額を高く提示するのか
不動産会社が査定額を高く提示する理由は明確です。売主に選んでもらうためです。
複数社に査定を依頼した場合、売主は査定額を比較して会社を選ぶことが多い。ならば高い査定額を出した方が選ばれやすい。この論理で、実際には売れない価格を提示するケースがあります。
業界では「オーバープライス」と呼ばれる状態です。
オーバープライスが引き起こす問題
高すぎる価格で売り出すと、買主がつきません。買主がつかないと、不動産会社から「価格を下げましょう」と提案されます。
最初に高い査定額で期待を持たせ、時間をかけて価格を下げていく。この流れに乗ってしまうと、最終的には適正価格より低く売れてしまうケースもあります。時間が経つほど「なぜ売れないのか」という印象が買主に伝わり、物件の魅力が下がるからです。
査定額が高い会社を見極めるポイント
査定額が高い会社が必ずしも悪いわけではありません。重要なのは、その根拠を確認することです。
根拠・戦略・活動内容を確認する
「なぜこの査定額なのか」を必ず聞いてください。近隣の成約事例・物件の状態・市場動向など、具体的なデータをもとに説明できる会社は信頼できます。説明が曖昧な場合は注意が必要です。
さらに重要なのが、販売開始から契約締結・引き渡しまでの戦略と、実施予定の活動内容を確認することです。「どのような方法で・どのくらいの期間で・どんな活動をして売るのか」を具体的に説明できる会社かどうかが、会社選びの核心です。
売り出し価格と売却価格の実績を確認する
「過去の売り出し価格と実際の成約価格の差」を聞いてみてください。乖離が大きい会社はオーバープライスの傾向があります。
媒介契約の種類を理解する
専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違いを理解した上で契約してください。特に専属専任媒介と専任媒介契約は一社に独占を与えるため、会社選びが最も重要になります。
まとめ
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶことは、リスクがあります。査定額はあくまで入口です。その根拠・実績・担当者の誠実さを総合的に判断して会社を選んでください。
