契約の当日。用意された書類が読み上げられ、指定された場所に署名と押印をして、終わる。気づけば1時間ほどで、家が売れていた。
そういう進み方をすることがあります。そして、それ自体は法律上おかしなことではありません。
この記事では、売買契約書について何が義務で、何が義務ではないのかを整理します。そのうえで、売主が契約の場で何をしておくべきかを書きます。
売買契約書に、説明義務はありません
まず事実から。売買契約書（37条書面）について、宅地建物取引士が説明しなければならないという定めはありません。
重要事項説明書との違いを並べると、はっきりします。
- 重要事項説明書（35条書面）：契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が説明する義務がある。相手は買主
- 売買契約書（37条書面）：契約が成立したら遅滞なく交付する義務がある。相手は両当事者——つまり売主にも渡される
37条書面について条文が求めているのは、宅地建物取引士に記名させることです。
第三十七条
３ 宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
記名は必要。ただし、説明については何も書かれていません。 実際、交付や説明を宅地建物取引士以外の従業員が行っても、法律上の問題は生じません。記名する宅地建物取引士が、重要事項説明を行った人と同じである必要もありません。
実務では、分業と外注が進んでいます
ここは正確に書いておきます。
宅地建物取引士が自ら調査し、自ら書面を作成し、自ら説明する。これは必須ではありません。 調査を外部に委託することもできますし、書面の作成を分担することもできます。
そして、それが一律に悪いわけでもありません。分業には理にかなった面があります。件数をこなす会社では、そのほうが精度が上がることもある。逆に、資格を持っていても知識が伴っていない人もいます。資格の有無と、実際の力量は別のものです。
ただ、最後の説明まで省かれてしまうと、売主が守られる仕組みとしては弱くなります。
調査を外に出し、作成を分担し、説明を省く。ひとつずつは合理的でも、全部が重なったとき、誰も内容を口に出して確かめていない書面ができあがります。
「定めがなければ書かれない」項目があります
37条書面の記載事項は、2種類に分かれています。
必ず書かれるもの——当事者の氏名と住所、物件の表示、代金の額と支払時期、引渡しの時期など。これらは省略できません。
定めがあった場合に書かれるもの——契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定、代金以外に授受される金銭、契約不適合責任に関する事項など。
後者が重要です。取り決めがなければ、書かれません。 そして書かれていなければ、その点について合意がなかったことになります。
売主にとって影響が大きいのは、たいてい後者のほうです。契約不適合責任をどこまで負うのか。解除されたときどうなるのか。手付金はどう扱われるのか。これらは「定め」の内容次第で、売主の負担がまったく変わります。
その「定め」は、誰が作っているか
ここに、知っておくべき構造があります。
ひとつの会社が売主と買主の双方を担当する場合（いわゆる両手仲介）、契約書の文案を作るのも、その会社です。 双方の希望を調整する立場にありながら、契約を成立させたいという事情も同時に持ちます。
買主が個人で、売主も個人という取引では、なおさら書面の作り方が結果を左右します。契約をまとめるために、買主が受け入れやすい条件で組み立てられる余地があるということです。
これは、そういう会社が多いという話ではありません。そうなり得る構造がある、という話です。 だからこそ、売主が自分で読む意味があります。
契約書に書いてあるのは、売主が実行することです
買主向けの書面という印象を持つ方がいますが、逆です。売買契約書に並んでいるのは、売主が果たすべき約束です。
- いつまでに引き渡すか
- いつまでに抵当権を抹消するか
- 境界をどう明示するか
- 付帯設備のうち、何を残し、何を撤去するか（付帯設備表という書面）
- 物件状況報告書に書いた内容が、どう反映されているか
期限があり、実行する主体は売主です。守れなかったときに責任を負うのも売主です。
とくに設備と告知の内容は、後から争いになりやすい部分です。物件状況報告書の記事で書いたことが、そのまま契約書に接続します。
「誰が担当者か」は、契約の日に見えます
会社によっては、担当が分かれています。売却の相談に乗った担当者、契約を進める契約担当者、決済と残金を扱う担当者。 それぞれ別の人ということがあります。
分業そのものは、理にかなっています。契約や決済は手続きの精度が要る仕事で、専門に担当したほうが確実な面があります。
問題は別のところにあります。
- いま、自分の担当は誰なのか
- 不明な点が出たとき、誰に聞けばいいのか
- これまでに伝えたことが、引き継がれているのか
3つ目が、いちばん多く問題になります。引継ぎがされているかどうかは、契約の場で露見することが多い。
設備の扱いについて相談していたはずのことが、契約書に反映されていない。境界の件で確認したことが、担当者に伝わっていない。その場で「聞いていません」と言われて、初めて分かります。
そうなったとき、その場にいなければ、直すこともできません。
だから、同席してください
ここが、この記事でいちばんお伝えしたいことです。
重要事項説明は買主向けの手続きで、売主には聞く義務がありません。売買契約書についても、宅地建物取引士から説明を受ける権利が定められているわけではありません。
それでも、可能であれば同席してください。 重要事項説明も、契約書の読み合わせも。
時間が取れない、遠方にいる、といった事情もあると思います。その場合はせめて、契約書だけでも、不明な点を確認してから押印してください。
確認するのは、大げさなことではありません。
- 細かい条項に、聞いていなかったことが書かれていないか
- いつまでに、何をすることになっているか
- できない約束が入っていないか
- 分からない言葉が出てきたら、その場で聞く
疑問点は、その日のうちにメールで残しておくと後から確かめられます。記録の残し方は別の記事で書いています。
契約書のどこを見ればいいかはこちらの記事に、書面全体の点検については5つの書面をまとめた記事にまとめてあります。
まとめ
- 売買契約書（37条書面）は両当事者に交付される。売主にも渡される
- 宅地建物取引士の記名は必要だが、説明義務の定めはない。宅建士以外が説明しても法律上の問題はない
- 調査の外注も分業も、必須ではないというだけで一律に悪いわけではない。ただし説明まで省かれると、売主が守られる仕組みが弱くなる
- 記載事項には「定めがあった場合に書かれる」ものがある。契約解除、損害賠償、契約不適合責任。売主の負担が変わるのは、たいていこちら
- 契約書に並んでいるのは売主が実行すること。期限があり、責任を負うのも売主
- 担当が分かれている場合、引継ぎの有無は契約の場で露見する
一抹の懸念があるなら、同席してください。その場にいれば直せることが、いなければ直せなくなります。
そのうえで、どこまで確認するか、どこを相手に委ねるかは、売主が決めることです。
