売却の基礎知識 不動産会社の行政処分歴を無料で調べる。国交省と都道府県の公表一覧の見方【現役宅建士が解説】
これから依頼しようとしている不動産会社に、行政処分を受けた過去があるかどうか。会社名が分かれば、誰でも無料で調べられます。登録も、費用も、専門知識も要りません。かかる時間は3分ほどです。使うのは2つです。国土交通省のネガティブ情報等検索サイ...
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売却の基礎知識 「お客様がいます」というチラシの言葉——存在しない顧客を信じてはいけない理由【現役宅建士が解説】
「購入希望者がいます」というチラシはなぜ配られるのか？結論から申し上げますと、そのチラシの目的は「実在する購入希望者の紹介」ではなく、仲介会社が自社の営業活動のために「媒介契約（売却を任せる契約）を取得すること」にあります。郵便受けに入って...
売却の基礎知識 レインズ登録証明書が届かない。専属専任5日・専任7日の期限と今日できる確認【現役宅建士が解説】
媒介契約を結んで数日たつのに、レインズ登録証明書が届かない。まだもらっていない。そもそも渡されるものなのかも分からない——そういう状態でこのページに来た方に向けて書いています。先に結論から言います。専属専任媒介なら5日以内、専任媒介なら7日...
売却の基礎知識 専任媒介契約の「自動更新」は無効。3か月の上限と、更新は申出によるという定め【現役宅建士が解説】
専任媒介契約の「自動更新」とは何か？専任媒介契約における「自動更新」とは、契約期間が満了した際に、改めて依頼者（売主）の合意を得ることなく自動的に契約が延長される仕組みを指しますが、結論から申し上げれば、宅地建物取引業法に基づき、これは無効...
売却の基礎知識 不動産売却で囲い込みを見抜く実践チェックリスト30項目【現役宅建士が解説】
不動産売却の「囲い込み」とは？囲い込みとは、不動産仲介会社が自社で売主・買主の両方を見つける「両手仲介」を狙うために、他社からの問い合わせを意図的に断る行為を指します。不動産取引において、仲介会社は売主様から物件を預かった際、その情報を「レ...
売却の基礎知識 囲い込みとは？売主が損をするレインズ操作の仕組みと見分け方【現役宅建士が解説】
囲い込みとは何か？なぜ不動産業界で問題視されるのか？囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を、他社に紹介せずに自社内だけで独占しようとする不正な営業慣習のことです。ただし、より正確に言うと、囲い込みは「会社」単位だけで起きるもの...
売却の基礎知識 内覧に来た買主を見極める方法。囲い込みチェックと買主の質の確認【現役宅建士が解説】
内覧が来た。でも「この買主は本当に買う気があるのか」「そもそもこの内覧は正常な状態で来ているのか」を見極めることが重要です。20年以上の現場経験から、売主が確認すべきポイントをお伝えします。まず確認すべき：囲い込みが起きていないか内覧が来た...
売却の基礎知識 レインズとは何か。売主が絶対に知っておくべき仕組み【現役宅建士が解説】
「レインズ」という言葉を聞いたことはありますか？不動産会社の間では常識ですが、売主にはほとんど知られていません。実はこの仕組みを知っているかどうかで、売却の結果が大きく変わることがあります。レインズとは何かレインズ（REINS）とは、国土交...
売却の基礎知識 媒介契約の選び方。専属専任・専任・一般の違いと、契約後に確かめること【現役宅建士が解説】
売却を仲介会社に頼むとき、必ず結ぶのが媒介契約です。専属専任・専任・一般の3種類があり、「どれを選べばいいのか分からない」という声をよく聞きます。実際に売主の方が決め手にしているのは、ほとんどが次の3つです。報告の頻度自分で見つけた買主と取...
売却の基礎知識 マイホームを売るとき、不動産会社をどう選ぶか。3つの基準【現役宅建士が解説】
「大手に頼めば安心」「近所の会社でいい」「とりあえず一括査定で比較」。不動産会社の選び方について、様々な意見があります。20年以上現場にいた立場から、本当に重要な3つの基準をお伝えします。基準1：担当者が宅建士かどうか会社の規模やブランドよ...