あなたの家の前の道路は、誰が所有しているでしょうか。
毎日そこを歩き、車を出し入れしているのに、答えられる方はほとんどいません。住んでいるあいだは知らなくても困らないからです。
困るのは、売るときです。買主が決まってから「この道路の承諾書が必要です」と言われ、そこで初めて所有者を探し始める。この記事では、そうならないために売り出し前に何を確認しておくかを整理します。
公道か私道か、の二択では終わらない
道路の話は「公道なら安心、私道なら面倒」と単純化されがちですが、実際にはもう少し種類があります。世田谷区を例にすると、区が扱う道路はこう分かれています。
- 区道：道路法に基づいて管理されている道路
- 区管理道路：道路法ではなく、区の公共物管理条例に基づいて管理されている道路
- 私道：個人や法人が所有し、管理している道路
そして、ここに敷民（しきみん）という区分があります。世田谷区の説明では、敷民とは「敷地民有地」の略で、区道や区管理道路など、区で管理する道路内の民有地を指します。
つまり、区が道路として管理しているけれど、その土地の所有者は個人、という状態です。見た目は普通の区道でも、登記の名義は誰かの個人名になっている。
呼び名は自治体によって違います。同じような区分を別の名称で扱っている市区町村もあります。お住まいの自治体の窓口で、その道路の種別を確認してください。
「管理している人」と「所有している人」がずれる
この状態が、売却の場面で厄介になります。理由は2つあります。
①境界を確定するとき、所有者を探すことになる
境界を確定するには、隣接する土地の所有者に立ち会ってもらい、確認の書面をもらう必要があります。前面道路が敷民であれば、その道路部分の所有者が立会いの相手になります。 区ではありません。
世田谷区の説明には、こう書かれています。区道の区域変更をした場合でも「区が管理する道路幅員は変更されますが、所有権境はそのままになります」。管理の範囲と、所有権の境界は別々に動くということです。
境界確認の書面については別の記事で詳しく書いています。
②承諾が要るのか要らないのか、判断が分かれる
もう一つが、通行と掘削の承諾です。
「区が管理している道路だから、所有者の承諾は不要」という判断になることがあります。一方で、所有権が個人にある以上は承諾を取っておくべきだ、という判断もあります。実務の肌感として、ここは関係者によって結論が揺れる部分です。
揺れるということは、買主側や金融機関が「必要」と判断すれば、必要になるということです。売主の側で「不要だと思う」と決められる話ではありません。
私道なら、売却時に2つの書面が要る
前面道路が私道の場合、買主から求められるのは主に次の2つです。
- 通行承諾書：その道路を通行することを、所有者が認める書面
- 掘削承諾書：道路を掘ることを、所有者が認める書面
掘削の承諾が必要になるのは、水道管やガス管の引き直し、建て替えのときです。生活に直結する工事が、他人の土地の下を通る配管に依存している。だから買主は、将来それができるかどうかを確認したがります。
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関がこの書面を求めることがあります。 揃わなければ融資が下りず、決済が動きません。売買契約を結んだ後に発覚すると、日程がそこで止まります。
承諾をもらう相手が、いない・見つからない
ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。
承諾書は、所有者が見つかって、話ができて、はじめて成立します。その前提が崩れているケースが実際にあります。
所有者の法人が、すでに閉鎖している
私道の所有者が、その一帯を分譲した不動産会社の名義になっていることがあります。そしてその会社が既に解散し、清算を終えている。登記の名義は法人のまま残りますが、承諾をする主体が存在しません。
この場合、承諾を得るには裁判所に清算人の選任を申し立てるところから始めることになります。申立て、選任、そこから交渉して承諾。数ヶ月では終わらず、年単位になることもあります。
所有者が亡くなり、相続登記が済んでいない
同じ構造です。名義人が亡くなっていれば、承諾するのは相続人全員になります。相続人が多数にわたっていたり、所在が分からない方がいたりすると、そこから探す作業が始まります。
どちらも、売り出してから着手したのでは間に合いません。 買主を待たせるか、話をいったん白紙に戻すか、という選択になります。
だから、事前に知っておく。それだけで取れる手がまったく変わります。時間があれば手続きを進めながら売り出すこともできますし、承諾が取れない前提で価格や条件を組み立てることもできます。
通れることと、掘れることは別の話
法律上、承諾がなくても通行できる場合があります。民法にこう定められています。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
ただし注意が要ります。これは「通行」の権利であって、「掘削」の権利ではありません。 通れるからといって、道路を掘って配管を引き直せるわけではない。ここは実務でも混同されやすい部分です。
掘削のほうは、2023年4月に施行された民法の改正で位置づけが整理されました。
（継続的給付を受けるための設備の設置権等）
第二百十三条の二 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（中略）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。
他人の土地を通さなければライフラインを引けない土地について、設備を設置・使用できることが条文で明確になりました。ただし、損害が最も少ない場所と方法を選ぶこと、あらかじめ通知すること、償金を支払うことがセットで定められています。条文があるから承諾は要らない、という話ではありません。 書面で合意があるほうが、買主にとっても金融機関にとっても確実です。
この条文は越境の記事でも扱っています。他人の土地との関係という点で、根は同じ問題です。
建築基準法の「道路」も確認しておく
もう一つ、建て替えができるかどうかに関わる話です。建築基準法では、道路をこう定めています。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（中略）以上のものをいう。
幅員4メートル以上が原則です。そのうえで、同条第1項第5号として位置指定道路（個人が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道）が、第2項として幅員4メートル未満でも道路とみなされる道（いわゆる2項道路。中心線から2メートル後退させる必要がある）が定められています。
そして接道義務です。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
この条件を満たさない土地は、建て替えができません。売却時の価格に直接影響します。再建築不可物件については別の記事で書いています。
売り出す前に、確認しておくこと
やることは多くありません。順に並べます。
- 道路の種別を自治体の窓口で確認する（区道／区管理道路／私道／敷民など、呼称は自治体による）
- 公図と登記事項証明書で、道路部分の所有者を確認する
- 所有者が法人なら、その法人が現在も存続しているかを登記で確認する
- 所有者が個人なら、存命か、相続登記が済んでいるかを確認する
- 私道であれば、通行承諾書・掘削承諾書が既にあるかを探す。過去の売買時に交わされていることがあります
- 建築基準法上の道路種別と、接道の幅を確認する
戸建てを売るなら、建物の状態と同じくらい、道路の状態を調べておく価値があります。建物は見れば分かりますが、道路は調べないと分かりません。
行政が出している資料も、絶対ではない
道路の種別や位置は、自治体が管理する資料で確認します。ただ、その資料が常に正しいとは限りません。
たとえば藤沢市は、建築基準法上の道路を示す「指定道路調書」について、現在こう案内しています。
※指定道路調書については、確認作業が完了したものから、順次窓口公開を再開しております。
いったん公開を止め、確認作業が終わったものから再開している、ということです。行政の資料であっても、内容を確かめ直す作業が必要になる場面があると読み取れます。
ここから言えるのは、ひとつの資料を見て終わりにしないことです。窓口で種別を確認したうえで、現地の状況、公図、登記事項証明書と突き合わせる。複数の資料が同じことを示していれば、確からしさは上がります。実務の肌感として、道路まわりで後から問題になるのは、どれか一つだけを見て判断したときです。
道路の位置がずれていた場合に影響するのは、境界だけではありません。敷地面積が変わり、建てられる建物の大きさが変わり、接道の条件を満たすかどうかも変わります。建物そのものに及ぶ話になるので、確認の手間を惜しまない価値があります。
まとめ
家の前の道路は、公道か私道かの二択では終わりません。区が管理していても所有者は個人、ということがあります。管理と所有がずれていると、境界確定でも承諾でも、話が一段複雑になります。
そして承諾が必要になったとき、相手が見つからないことがあります。法人が閉鎖している、相続登記が済んでいない。その場合にかかるのは、数ヶ月から年単位の時間です。
売り出してから知ると、選べる手はほとんど残りません。売ろうと思った時点で調べておけば、間に合います。 承諾を取りにいくのか、取れない前提で条件を組み立てるのか。どちらを選ぶかは、そのときの事情によって変わります。決めるのは売主自身です。
なお、承諾をお願いした相手から金銭を求められた場合の考え方については、別の記事で扱っています。
